Pflichten nach dem Immobilienkauf - Das schreibt das GEG vor

Wer ein Haus kauft, übernimmt nicht nur Eigentum, sondern auch Verantwortung – insbesondere im Bereich Energieeffizienz. Mit dem Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sind beim Eigentümerwechsel bestimmte Nachrüstpflichten gesetzlich vorgeschrieben. Diese energetischen Pflichten betreffen in erster Linie ältere Bestandsgebäude. Wer sie ignoriert, riskiert Bußgelder und rechtliche Konsequenzen.

1. Was ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG)?

Das GEG vereint seit 2020 die bisherigen Regelwerke EnEV, EnEG und EEWärmeG. Ziel ist es, den Energieverbrauch von Gebäuden langfristig zu senken und den Anteil erneuerbarer Energien im Gebäudesektor zu erhöhen. Es gilt bundesweit und betrifft sowohl Neubauten als auch Bestandsgebäude – insbesondere beim Verkauf oder Eigentümerwechsel.

2. GEG-Pflichten für Käufer von Bestandsimmobilien

Wer ein Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus kauft, wird durch das GEG verpflichtet, bestimmte energetische Maßnahmen innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang umzusetzen (§ 47–§ 52 GEG). Die wichtigsten Punkte:

A. Austauschpflicht für alte Heizkessel (§ 72 GEG)

Pflicht: Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden und älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden.

• Ausnahme: Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind davon ausgenommen.

• Frist: Spätestens zwei Jahre nach Eigentumsübernahme.

B. Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG)

• Pflicht: Die oberste Decke zu unbeheizten Dachräumen muss den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllen.

• Alternative: Ist das Dach bereits gedämmt, entfällt die Pflicht.

• Frist: Innerhalb von zwei Jahren ab Eigentumsübergang.

C. Dämmung von Rohrleitungen (§ 69 GEG)

• Pflicht: Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (z. B. Keller) müssen wärmegedämmt sein.

• Ziel: Energieverluste über Rohrleitungen minimieren.

• Frist: Ohne Verzögerung nach Eigentumsübergang umzusetzen.

D. Pflicht zur Energieberatung (§ 80 Abs. 4 GEG)

• Pflicht: Nach dem Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses muss ein Beratungsgespräch mit einem zugelassenen Energieberater geführt werden, wenn dem Käufer ein Energieausweis vorliegt.

• Ziel: Aufklärung über den energetischen Zustand und mögliche Maßnahmen.

• Kosten: Die Beratung muss dem Käufer unentgeltlich angeboten werden.

• Nachweis: Es empfiehlt sich, die Durchführung schriftlich bestätigen zu lassen.

3. Wer ist betroffen?

Die GEG-Pflichten gelten für Käufer von Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern, sofern sie das Gebäude selbst nutzen. Für vermietete Mehrfamilienhäuser gelten andere Regelungen. Auch Erbengemeinschaften und Käufer im Rahmen einer Zwangsversteigerung unterliegen diesen Pflichten.

Ausnahmen:

• Wenn der Vorbesitzer weiterhin im Gebäude wohnt (z. B. durch Nießbrauch), gelten die Pflichten nicht.

• Eigentümer, die das Gebäude vor dem 01.02.2002 selbst genutzt haben, sind von bestimmten Pflichten (z. B. Kesseltausch) befreit (§ 73 GEG).

4. Was passiert bei Nichtbeachtung?

Die Nichtumsetzung der genannten Maßnahmen gilt als Ordnungswidrigkeit. Die zuständigen Behörden können ein Bußgeld von bis zu 50.000 € verhängen (§ 108 GEG). Daher empfiehlt es sich, frühzeitig nach dem Hauskauf eine energetische Zustandsprüfung vorzunehmen.

5. Unser Tipp: Vor dem Kauf prüfen lassen

Um keine bösen Überraschungen zu erleben, empfehlen wir eine Immobilienkaufberatung mit energetischer Bewertung. Dabei prüfen wir u. a.:

• Ob die Heizung von der Austauschpflicht betroffen ist

• Ob die oberste Geschossdecke ausreichend gedämmt ist

• Ob Rohrleitungen energetisch unzulässig verlegt sind

• Welche Sanierungskosten realistisch zu erwarten sind

• Welche Fördermittel Sie nutzen können

Nach dem Immobilienkauf greift das GEG mit klar definierten Nachrüstpflichten. Käufer sollten sich dieser Verantwortung bewusst sein – nicht nur wegen möglicher Bußgelder, sondern auch im Interesse eines wirtschaftlichen und nachhaltigen Immobilienerwerbs. Wer frühzeitig einen qualifizierten Baugutachter und Energieberater einbindet, kann gezielt planen und von Fördermitteln profitieren.

Interesse an einer fachkundigen Prüfung vor dem Kauf?

Jetzt Termin buchen für eine kombinierte Immobilienkaufberatung mit GEG-Check, energetischer Bewertung und Wertindikation: